23.10.2015

Изменение порядка налогообложения доходов физических лиц - налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости.

С 1 января 2016 года изменяется порядок налогообложения доходов физических лиц - налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости. Новый порядок распространяется только на ту недвижимость, которая будет приобретена в собственность после 1 января 2016 года.

В отношении недвижимости, приобретенной в собственность до 1 января 2016 года, ничего не меняется: собственник – налоговый резидент РФ должен владеть квартирой или иной недвижимостью не менее 3 лет для того, чтобы при ее продаже не платить НДФЛ.

При приобретении недвижимости после 1 января 2016 г. минимальный срок владения ею собственником - налоговым резидентом РФ для освобождения от уплаты НДФЛ увеличивается до пяти лет. Закон предусматривает всего четыре исключительных основания, срок владения недвижимостью по которым останется 3 года: если недвижимость получена по наследству; по договору дарения от члена семьи (близкого родственника); путем приватизации; по договору пожизненного содержания с иждивением.

Как и ранее, при продаже недвижимости до истечения минимального срока владения  налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу путем применения имущественного налогового вычета в сумме до 1 млн. руб. 

К сожалению, налоговые вычеты могут использовать только налоговые резиденты, то есть те, кто проводит в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. Если статус налогового резидента утрачен, налог взимается по ставке 30% (вместо 13% для резидентов), причем без учета понесенных расходов. Например, купив квартиру за условный один миллион руб. и продав ее за один миллион рублей, нерезидент заплатит налог в размере 300 тысяч рублей

Изменениями также вводится инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если доход, полученный от продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то налоговая база рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7. Если кадастровая стоимость объекта на момент регистрации перехода права собственности не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, данное правило не применяется.

Например, если кадастровая стоимость квартиры определена в 30 млн. руб., а продается она за 10 млн. руб., то налоговая база по НДФЛ будет рассчитываться как 70% от кадастровой стоимости квартиры (то есть от 30 млн. руб.).

Примечательно, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде, поскольку не всегда учитывают особенности конкретной недвижимости. На практике существует достаточно много примеров, когда налогоплательщики с успехом снижают кадастровую стоимость недвижимости до размера ее рыночной цены.

Следует также отметить, что закон предоставляет властям субъектов право уменьшать как вышеупомянутые сроки владения объектом недвижимости, так и понижающий коэффициент вплоть до нулевых значений.

Возврат к списку